JTRECさんにご協力いただき、現役社員へのインタビュー内容を記事にしています。
私私自身、不動産投資を検討する側として、疑問・不安をぶつけてみました。
この記事で分かること
- 不動産業者の選び方
- JTRECはどんな会社か
- 「マンション投資への批判」に対する意見
- 不動産投資で失敗確率を下げる方法
不動産投資の情報は、正直言って少ない。
特にネット記事は、薄い情報が多いです。
私そんな中で、企業への取材情報は貴重です。
私自身、とても勉強になった取材でした。
不動産投資に興味がある人にとって、有益な情報になっているので、最後まで読んでみてくださいね。
ちなみに、JTRECは無料面談参加でamazonギフト券3万円分を貰えることでも有名。
条件を満たしているか、確認しておきましょう。
- 年収500万円以上
- 勤続年数が2年以上
- 25歳以上70歳未満
- ローン審査が通る人
- 前年度の源泉徴収票提出(本人確認・在籍確認)
- 世帯で初めての面談
詳細は公式HPで要確認
→amazonギフト券受け取り条件詳細
サイトの運営・記事作成：きりんまま
ワーママとして、仕事に投資に全力投球。
- 不動産投資(不動産投資会社への取材実績あり)
- 投資信託(主にS＆P500)：5年 (爆益)
- 国内個別株：5年 (微益で撤退)
- 外国債券：5年(そこそこ利益)
- FX：赤字で撤退
- 仮想通貨：初年度赤字、2年目から黒字
不動産投資業者の選び方
私不動産業者ってたくさんあるじゃないですか。どういう観点で見ていったらいいですか？
パパ「金融機関」「実績」「物件内容」「物件エリア」を見るのが大事ですね。
| 項目 | 見るポイント |
|---|---|
| 金融機関 | 提携銀行は大手が良い |
| 実績 | 設立10年以上の不動産業者が良い |
| 物件内容 | 業者で「物件・価格・保証条件」に差あり |
| 物件エリア | 空室が出にくいエリアを選ぶ |
私それぞれ解説をお願いします！
提携する金融機関
JTREC担当者大手金融機関と提携している不動産業者を選びましょう。
大手金融機関は審査が厳しいため「一定レベル以上の物件」しかローンを組めません。
その結果、グレードの低い物件を購入するリスクが減ります。
大手銀行以外だと、質の悪い物件でもローンが通ってしまうので注意しましょう。
ちなみに弊社(JTREC)は、ジャックスさんと提携しています。
私なるほど、質の悪い物件を避ける足切りみたいなイメージか。
会社の実績
JTREC担当者不動産は10年越えたら、しっかりした会社だと言われています。
不動産業者は、5年以内につぶれてしまうケースも多いんです。
長く続いているということは、健全な運営が出来ているということ。
物件内容
JTREC担当者物件内容は、業者さんによって差が出るので良く比較しましょう。
具体的には、以下などを見ておきましょう。
- 物件価格が相場から外れていないか
- 表面利回りでなく、実質利回りで比較しているか
- 賃貸管理の保証内容
- 経費・リスクをどこまで説明しているか
私んんー。物件内容を見ても、正直よくわからないんですけど、どうしたらいいですか？
JTREC担当者複数の不動産業者さんと面談して、比較するのがいいですね。
複数の不動産業者さんと面談すると、違いがわかってきますよ。
業者さんによって、経費やリスクをどこまで説明するかは差があったりします。
「あ、ここの業者さんは、ここの経費の説明してくれないな。」とか。
あとは、不動産って数値が見せ方で変えられてしまう部分があるので、疑問に思ったときは「他社さんは〇〇だったんですけど、実際どうですか？」とか聞くのもアリですね。
私競合への面談を勧めるとは、JTREC取り扱いの物件・価格・保証条件に優位性があると自負がありそう。
なお、当サイトでは複数の不動産業者と面談するなら以下をおススメしてます。
- 第三者的な視点が欲しい→不動産売買をしない中立のアドバイザーセカオピ。※通常は1時間5000円ですが、今なら面談[1時間5,000円]が完全無料！
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物件エリア
JTREC担当者物件エリアによって、空室率が変わってきます。
物件を選ぶうえでは、やはり「空室率」は重要になります。
例えば、以下を見ていくといいでしょう。
- 人口
- 人口増加率
- 都市計画(中長期の発展が期待できるか)
私そういえば、JTRECさんって、福岡市の物件を取り扱ってますよね。会社のことも含めて、質問させてください！
JTRECについての質問
私そもそも、九州以外に住んでる人って、JTRECさんの面談受けて大丈夫ですか？
JTREC担当者大丈夫です！全国の方からご契約いただいていますし、東京の人も多いですね。
私東京の人がわざわざ福岡の物件を買う意味ってあるんですか？東京の物件を買えばいい気もするのですが。
JTREC担当者福岡の物件には特徴があるんですよ。だから、あえて福岡の物件を選ぶ人も多数いらっしゃいます。
福岡市の物件の良さ
- 福岡市の人口増加率は東京より高い
- 物件エリアが狭く、ハズレを引きにくい
- 土地が安いので、投資額を抑えてつつ良い物件を買える
JTREC担当者それぞれ解説しますね。
福岡市の人口増加率は第1位
JTREC担当者実は、福岡市の人口増加率は東京より高いんですよ。
若い世代も多いですし、都市計画もしっかりしている。
有望な不動産物件エリアです。
私ふむふむ、都市計画は物件エリアの将来性に関わるわよね。物件選びの時は都市計画を調べておこう。
物件エリアが狭く、ハズレを引きにくい
JTREC担当者福岡市だと、博多区か中央区の2択なんです。どちらもグレードのいいエリアであることは間違いない、という良さがあります。
私なるほど。確かに、東京23区といっても色んな地域がありますからね。実際に行ってみると、思った以上にさびれた駅というケースも多いみたいですし。
土地が安いので、質が良いけど安い物件を買える
JTREC担当者福岡市のマンションの相場は1,300～1,500万円程なんです。
私東京だと2,500万円と聞くので、結構安めですね。
JTREC担当者東京ですと、価格帯がどんどん上がってローンを受ける条件も厳しくなっているのもありますね。それもあって、東京から福岡に目を向ける人も増えています。
JTREC担当者あとは、東京で1室買うより、福岡市で2室買う方が空室時のリスク分散になるメリットもありますね。
私投資額を抑えられるのはいいかも。
私そういえば、JTRECさんのホームページに「福岡エリア最安値級のまごころプライスです！」ってあるんですけど、本当ですか？(嘘くさいのですが・・・)
最安級のまごころプライスって本当？
JTREC担当者本当に他社と比べても安いんですよ(笑)
私それは、不動産業者の利益分を減らしている理解で合ってますか？
JTREC担当者そうです。会社の取り分は抑えています。銀行のローンからすると、価格を上げての販売も可能なんですけど。お客さんと良好な関係を目指すというのが、会社の基本姿勢なので。
JTREC担当者マンション販売価格を抑えると、お客さんは売却・長期保有どちらも選びやすくなるんです。その方が、うちとしてもお客さんの信頼を得られる面もありますよね。
JTREC担当者あと、リスクもしっかり説明、押し売りみたいなこともやらないですね
私そうなんですね～。リスクの対応策を強めに説明して、まるでリスクがないかのように話しちゃった方が、売れる気がしますけど、どうですかね？
JTREC担当者正直、リスクを隠した方が売れちゃうとは思いますけど、会社の方針として、お客さんを大事にしてますね。実際、クレームもかなり少ないです。
私「お客さんを大事に」は、中小企業ならではの戦い方ってことなのかなぁ。
物件エリア・価格以外の強みは？
私JTRECさんは、地域・価格以外に、取り扱い物件の強みはありますか？
JTREC担当者空室時の保証は強みですね。
私空室・入居に関係なく80～90%の保証賃料を受け取れるっていうサブリースですか？
JTREC担当者いえ、違います。空室が3か月目以降も続く場合、弊社がローンを負担するというものです。家賃補填ですね。
私あぁー。そういうのですか。保証の期間は何年で設定していますか？
JTREC担当者いえ、不動産の売却・住宅ローン完済までです。
私それって、会社側にとって、かなりのリスクでは！？
JTREC担当者会社としても、空室が出るような物件を仕入れられないんですよ。なので、物件の選定は他社さんよりも厳しいですね。
私年数が経つほど空室が出やすいと思うんですが、大丈夫なんですか？？基本は35年ローンって聞くし。
JTREC担当者実際35年も持ち続ける人はほとんどいないんです。20年でもレアですね。
JTREC担当者物件の価格上昇に合わせて売ったり、子供が大きくなったので売るなど。
弊社としても税金の関係で、6年目で提案することが多いですね。
私そうなのか、35年ローンを完済するのが基本スタイルだと思ってた。
JTREC担当者この空室保証システムは、利用者にとってかなり有利なんですが、良さがあまり伝わらないんですよね。
私んんー、確かに保証システムの良さがよくわからん。競合とも面談したり、シミュレーションを出してもらって比較するのが良さそう。
私次は、(amazonギフト券がもらえる)無料面談について教えてもらえますか？どんな話をするんでしょうか？
無料面談の内容は？
JTREC担当者①不動産投資の基礎知識
②不動産投資のメリット・リスク
③リスクに対する対応
④物件の紹介
が基本の流れですね。
JTREC担当者他の不動産業者さんの面談と、基本的な流れは同じだと思います。
私なるほど。ちなみに、営業の押しの強さってどんな感じですか？
営業の押しの強さは？
JTREC担当者うちは、全然押さないですね。
しっかり納得がいったお客様に契約いただければと考えてます。
私確かに、会社の方針として押しは強くなさそうですよね。そしたら、面談を断った後って、追加の営業電話はしてますか？
JTREC担当者電話は滅多にやらないですね。ただ、新着物件をメールで紹介をするアプローチはしてます。
私営業がガツガツ来ると嫌な人は多いよね。押しが弱いのはありがたや。
私最近、マンション投資に批判的な意見が増えてるじゃないですか、どう思いますか？
私不安を煽る動画を出して、物件を安く買いたたくのが目的という噂もあったり、本当のところが良く分かりません。
中古マンション投資への批判について
JTREC担当者「物件や、不動産業者さんによる」というのが回答ですね。
不動産投資は、数値の見せ方を結構調整できてしまうんです。
だから中には、リスクがあたかも少ないように見せたり、利回りを大きく見せたりという業者も。
また、物件の質が悪いものを提案するケースもあるようです。
私うーん、でもユーザーからすると、良し悪しが判断つかないんですよね。
JTREC担当者そこは「複数の不動産業者に話を聞く」「自分でも勉強する」ことをおススメしたいです。
私勉強は、どうやったらいいですか？youtubeとか、どれが本当のことが分からないし。本とかどうですか？
JTREC担当者本で勉強するのは良いですね。本に書いてあることは、嘘ではないので。
私やっぱり複数業者比較・勉強は必要ね。うむむ、面倒臭いけど頑張るしかないか。
私ちなみに、中古マンション投資以外はどうですか？アパート1棟買いをおススメする人も見かけますが。
中古マンション以外の不動産について
- 新築マンション
- アパート一棟買い
- 不動産業者を通さず自分でやる
私それぞれ聞いてみました。
新築マンションは？
JTREC担当者新築は「物件価格が高い」「家賃下落幅が大きい」などのデメリットがあるので、中古マンションをおススメしたいですね。
私やっぱりそうなんですね、新築っておススメする人を聞いたことないです。
私ちなみに、新築マンションを売っている「日本ワークス」さんの面談を受けたらと、新築側の意見も聞けますよ。
アパート1棟買いは？
JTREC担当者利回りは良いので、検討するのはいいと思います。
JTREC担当者ただ、空室の影響が大きいのと、老朽化の対応などもすべて対応が必要なので、リスクは高めな点は注意してください。
私なるほど。アパート1棟買いなら良いってこともないのかぁ。確かに、メリット・デメリットがあって当然よね。
不動産投資会社を通さず自分でやるのは？
JTREC担当者人脈があれば、アリだと思いますね。
JTREC担当者ただ、売買契約書からすべて自分でやるなら別ですが、結局は不動産会社は挟まないといけなくなるんですよね。
私自分で物件探して、管理してくれる不動産会社を探すとお得になりますか？
JTREC担当者物件や管理会社をうまく探せるか次第になりますね。相応の知識と探す時間が必要です。
私うむー。自力で探すのも大変そうだ。働きながら自力で探せる人は、世の中にほんの一握りという感じかな。やっぱり、ラクして大きく稼ぐなんて甘い考えはダメだなぁ。
私取材は以上になります！今日はお時間いただきありがとうございました！
JTREC担当者いえいえ、また何か疑問に思うことがあれば、聞いてください！
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まとめ
- 不動産業者を見るときは「金融機関」「実績」「物件内容」「物件エリア」をチェックしよう
- 不動産投資の失敗確率を下げるには、複数の不動産業者と面談することが大事
- ラクして稼ぐはやっぱり難しい
- 時間をかけて(数社面談・自分で勉強)、しっかり吟味してから不動産投資を始めよう
取材を終えて、JTRECさんに感じた印象は「ガツガツしていない」ということ。
不動産業者と言えば、ツーブロックの髪の毛をバリバリに固めた人が、ゴリゴリ営業してくるイメージ。
でも、JTRECは中小の不動産業者ということもあって穏やかな印象でした。
中小ならではの戦略(お客さんを大事に・リスクをしっかり明示・押し売りはしない)なのかなと感じました。
私もちろん、不動産業者・物件の良し悪しは自分の目で判断してくださいね！他人の意見を鵜呑みにするのは危険ですよ！
JTRECは、福岡の物件である点、リスクを明示してくれる点など、特徴が多い。
ぜひ、不動産面談を受ける1社に入れておきましょう(amazonギフト券もらえるし)。
- 年収500万円以上
- 勤続年数が2年以上
- 25歳以上70歳未満
- ローン審査が通る人
- 前年度の源泉徴収票提出(本人確認・在籍確認)
- 世帯で初めての面談
詳細は公式HPで要確認
→amazonギフト券受け取り条件詳細
なお、当サイトでは複数の不動産業者と面談するなら以下をおススメしてます。
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