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不動産投資JTREC社員にインタビュー!【失敗確率を下げるコツ】も聞きました!

不動産投資JTRECの現役社員にインタビュー

JTRECさんにご協力いただき、現役社員へのインタビュー内容を記事にしています。

私自身、不動産投資を検討する側として、疑問・不安をぶつけてみました。

この記事で分かること

  • 不動産業者の選び方
  • JTRECはどんな会社か
  • 「マンション投資への批判」に対する意見
  • 不動産投資で失敗確率を下げる方法

不動産投資の情報は、正直言って少ない。

特にネット記事は、薄い情報が多いです。

そんな中で、企業への取材情報は貴重です。

私自身、とても勉強になった取材でした。

不動産投資に興味がある人にとって、有益な情報になっているので、最後まで読んでみてくださいね。

ちなみに、JTRECは無料面談参加でamazonギフト券3万円分を貰えることでも有名。

条件を満たしているか、確認しておきましょう。

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  • 年収500万円以上
  • 勤続年数が2年以上
  • 25歳以上70歳未満
  • ローン審査が通る人
  • 前年度の源泉徴収票提出(本人確認・在籍確認)
  • 世帯で初めての面談

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目次

不動産投資業者の選び方

インタビュー写真
著作者:ijeab/出典:Freepik

不動産業者ってたくさんあるじゃないですか。どういう観点で見ていったらいいですか?

パパ

「金融機関」「実績」「物件内容」「物件エリア」を見るのが大事ですね。

項目見るポイント
金融機関提携銀行は大手が良い
実績設立10年以上の不動産業者が良い
物件内容業者で「物件・価格・保証条件」に差あり
物件エリア空室が出にくいエリアを選ぶ
※取材内容を弊メディアで表にしています。

それぞれ解説をお願いします!

提携する金融機関

JTREC担当者

大手金融機関と提携している不動産業者を選びましょう。

大手金融機関は審査が厳しいため「一定レベル以上の物件」しかローンを組めません。

その結果、グレードの低い物件を購入するリスクが減ります

具体例は「ジャックス」「オリックス銀行」など。

大手銀行以外だと、質の悪い物件でもローンが通ってしまうので注意しましょう。

ちなみに弊社(JTREC)は、ジャックスさんと提携しています。

なるほど、質の悪い物件を避ける足切りみたいなイメージか。

会社の実績

JTREC担当者

不動産は10年越えたら、しっかりした会社だと言われています。

不動産業者は、5年以内につぶれてしまうケースも多いんです。

長く続いているということは、健全な運営が出来ているということ。

物件内容

JTREC担当者

物件内容は、業者さんによって差が出るので良く比較しましょう。

具体的には、以下などを見ておきましょう。

  • 物件価格が相場から外れていないか
  • 表面利回りでなく、実質利回りで比較しているか
  • 賃貸管理の保証内容
  • 経費・リスクをどこまで説明しているか

んんー。物件内容を見ても、正直よくわからないんですけど、どうしたらいいですか?

JTREC担当者

複数の不動産業者さんと面談して、比較するのがいいですね。

複数の不動産業者さんと面談すると、違いがわかってきますよ。

業者さんによって、経費やリスクをどこまで説明するかは差があったりします。

「あ、ここの業者さんは、ここの経費の説明してくれないな。」とか。

あとは、不動産って数値が見せ方で変えられてしまう部分があるので、疑問に思ったときは「他社さんは〇〇だったんですけど、実際どうですか?」とか聞くのもアリですね。

競合への面談を勧めるとは、JTREC取り扱いの物件・価格・保証条件に優位性があると自負がありそう。

なお、当サイトでは複数の不動産業者と面談するなら以下をおススメしてます。

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物件エリア

JTREC担当者

物件エリアによって、空室率が変わってきます。

物件を選ぶうえでは、やはり「空室率」は重要になります。

例えば、以下を見ていくといいでしょう。

  • 人口
  • 人口増加率
  • 都市計画(中長期の発展が期待できるか)

そういえば、JTRECさんって、福岡市の物件を取り扱ってますよね。会社のことも含めて、質問させてください!

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JTRECについての質問

JTRECの公式ホームページ
参照元:株式会社JTREC

そもそも、九州以外に住んでる人って、JTRECさんの面談受けて大丈夫ですか?

JTREC担当者

大丈夫です!全国の方からご契約いただいていますし、東京の人も多いですね。

東京の人がわざわざ福岡の物件を買う意味ってあるんですか?東京の物件を買えばいい気もするのですが。

JTREC担当者

福岡の物件には特徴があるんですよ。だから、あえて福岡の物件を選ぶ人も多数いらっしゃいます。

福岡市の物件の良さ

メリット
  • 福岡市の人口増加率は東京より高い
  • 物件エリアが狭く、ハズレを引きにくい
  • 土地が安いので、投資額を抑えてつつ良い物件を買える
JTREC担当者

それぞれ解説しますね。

福岡市の人口増加率は第1位

福岡の人口増加率は高い
参照元:JTRECのホームページ
JTREC担当者

実は、福岡市の人口増加率は東京より高いんですよ。

若い世代も多いですし、都市計画もしっかりしている。

有望な不動産物件エリアです。

ふむふむ、都市計画は物件エリアの将来性に関わるわよね。物件選びの時は都市計画を調べておこう。

物件エリアが狭く、ハズレを引きにくい

JTREC担当者

福岡市だと、博多区か中央区の2択なんです。どちらもグレードのいいエリアであることは間違いない、という良さがあります。

なるほど。確かに、東京23区といっても色んな地域がありますからね。実際に行ってみると、思った以上にさびれた駅というケースも多いみたいですし。

土地が安いので、質が良いけど安い物件を買える

JTREC担当者

福岡市のマンションの相場は1,300~1,500万円程なんです。

東京だと2,500万円と聞くので、結構安めですね。

JTREC担当者

東京ですと、価格帯がどんどん上がってローンを受ける条件も厳しくなっているのもありますね。それもあって、東京から福岡に目を向ける人も増えています。

JTREC担当者

あとは、東京で1室買うより、福岡市で2室買う方が空室時のリスク分散になるメリットもありますね。

投資額を抑えられるのはいいかも。

そういえば、JTRECさんのホームページに「福岡エリア最安値級のまごころプライスです!」ってあるんですけど、本当ですか?(嘘くさいのですが・・・)

最安級のまごころプライスって本当?

JTRECは福岡エリア最安級のまごころプライス
参照元:JTRECのホームページ
JTREC担当者

本当に他社と比べても安いんですよ(笑)

それは、不動産業者の利益分を減らしている理解で合ってますか?

JTREC担当者

そうです。会社の取り分は抑えています。銀行のローンからすると、価格を上げての販売も可能なんですけど。お客さんと良好な関係を目指すというのが、会社の基本姿勢なので。

JTREC担当者

マンション販売価格を抑えると、お客さんは売却・長期保有どちらも選びやすくなるんです。その方が、うちとしてもお客さんの信頼を得られる面もありますよね。

JTREC担当者

あと、リスクもしっかり説明、押し売りみたいなこともやらないですね

そうなんですね~。リスクの対応策を強めに説明して、まるでリスクがないかのように話しちゃった方が、売れる気がしますけど、どうですかね?

JTREC担当者

正直、リスクを隠した方が売れちゃうとは思いますけど、会社の方針として、お客さんを大事にしてますね。実際、クレームもかなり少ないです。

「お客さんを大事に」は、中小企業ならではの戦い方ってことなのかなぁ。

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物件エリア・価格以外の強みは?

JTRECさんは、地域・価格以外に、取り扱い物件の強みはありますか?

JTREC担当者

空室時の保証は強みですね。

空室・入居に関係なく80~90%の保証賃料を受け取れるっていうサブリースですか?

JTREC担当者

いえ、違います。空室が3か月目以降も続く場合、弊社がローンを負担するというものです。家賃補填ですね。

あぁー。そういうのですか。保証の期間は何年で設定していますか?

JTREC担当者

いえ、不動産の売却・住宅ローン完済までです。

それって、会社側にとって、かなりのリスクでは!?

JTREC担当者

会社としても、空室が出るような物件を仕入れられないんですよ。なので、物件の選定は他社さんよりも厳しいですね。

年数が経つほど空室が出やすいと思うんですが、大丈夫なんですか??基本は35年ローンって聞くし。

JTREC担当者

実際35年も持ち続ける人はほとんどいないんです。20年でもレアですね。

JTREC担当者

物件の価格上昇に合わせて売ったり、子供が大きくなったので売るなど。
弊社としても税金の関係で、6年目で提案することが多いですね。

そうなのか、35年ローンを完済するのが基本スタイルだと思ってた。

JTREC担当者

この空室保証システムは、利用者にとってかなり有利なんですが、良さがあまり伝わらないんですよね。

んんー、確かに保証システムの良さがよくわからん。競合とも面談したり、シミュレーションを出してもらって比較するのが良さそう。

次は、(amazonギフト券がもらえる)無料面談について教えてもらえますか?どんな話をするんでしょうか?

無料面談の内容は?

JTREC担当者

①不動産投資の基礎知識
②不動産投資のメリット・リスク
③リスクに対する対応
④物件の紹介
が基本の流れですね。

JTREC担当者

他の不動産業者さんの面談と、基本的な流れは同じだと思います。

なるほど。ちなみに、営業の押しの強さってどんな感じですか?

営業の押しの強さは?

JTREC担当者

うちは、全然押さないですね。
しっかり納得がいったお客様に契約いただければと考えてます。

確かに、会社の方針として押しは強くなさそうですよね。そしたら、面談を断った後って、追加の営業電話はしてますか?

JTREC担当者

電話は滅多にやらないですね。ただ、新着物件をメールで紹介をするアプローチはしてます。

営業がガツガツ来ると嫌な人は多いよね。押しが弱いのはありがたや。

最近、マンション投資に批判的な意見が増えてるじゃないですか、どう思いますか?

不安を煽る動画を出して、物件を安く買いたたくのが目的という噂もあったり、本当のところが良く分かりません。

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中古マンション投資への批判について

JTREC担当者

物件や、不動産業者さんによる」というのが回答ですね。

不動産投資は、数値の見せ方を結構調整できてしまうんです。

だから中には、リスクがあたかも少ないように見せたり利回りを大きく見せたりという業者も。

また、物件の質が悪いものを提案するケースもあるようです。

うーん、でもユーザーからすると、良し悪しが判断つかないんですよね。

JTREC担当者

そこは「複数の不動産業者に話を聞く」「自分でも勉強する」ことをおススメしたいです。

勉強は、どうやったらいいですか?youtubeとか、どれが本当のことが分からないし。本とかどうですか?

JTREC担当者

本で勉強するのは良いですね。本に書いてあることは、嘘ではないので。

やっぱり複数業者比較・勉強は必要ね。うむむ、面倒臭いけど頑張るしかないか。

ちなみに、中古マンション投資以外はどうですか?アパート1棟買いをおススメする人も見かけますが。

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中古マンション以外の不動産について

中古マンション以外の不動産について
  • 新築マンション
  • アパート一棟買い
  • 不動産業者を通さず自分でやる

それぞれ聞いてみました。

新築マンションは?

JTREC担当者

新築は「物件価格が高い」「家賃下落幅が大きい」などのデメリットがあるので、中古マンションをおススメしたいですね。

やっぱりそうなんですね、新築っておススメする人を聞いたことないです。

ちなみに、新築マンションを売っている「日本ワークス」さんの面談を受けたらと、新築側の意見も聞けますよ。

アパート1棟買いは?

JTREC担当者

利回りは良いので、検討するのはいいと思います。

JTREC担当者

ただ、空室の影響が大きいのと、老朽化の対応などもすべて対応が必要なので、リスクは高めな点は注意してください。

なるほど。アパート1棟買いなら良いってこともないのかぁ。確かに、メリット・デメリットがあって当然よね。

自分に合う不動産投資のカテゴリー(新築・中古、一棟・区分等)を知りたい人は「セカオピ」への相談がおススメ。
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不動産投資会社を通さず自分でやるのは?

JTREC担当者

人脈があれば、アリだと思いますね。

JTREC担当者

ただ、売買契約書からすべて自分でやるなら別ですが、結局は不動産会社は挟まないといけなくなるんですよね。

自分で物件探して、管理してくれる不動産会社を探すとお得になりますか?

JTREC担当者

物件や管理会社をうまく探せるか次第になりますね。相応の知識と探す時間が必要です。

うむー。自力で探すのも大変そうだ。働きながら自力で探せる人は、世の中にほんの一握りという感じかな。やっぱり、ラクして大きく稼ぐなんて甘い考えはダメだなぁ。

取材は以上になります!今日はお時間いただきありがとうございました!

JTREC担当者

いえいえ、また何か疑問に思うことがあれば、聞いてください!

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まとめ

この記事のまとめ
  • 不動産業者を見るときは「金融機関」「実績」「物件内容」「物件エリア」をチェックしよう
  • 不動産投資の失敗確率を下げるには、複数の不動産業者と面談することが大事
  • ラクして稼ぐはやっぱり難しい
  • 時間をかけて(数社面談・自分で勉強)、しっかり吟味してから不動産投資を始めよう

取材を終えて、JTRECさんに感じた印象は「ガツガツしていない」ということ。

不動産業者と言えば、ツーブロックの髪の毛をバリバリに固めた人が、ゴリゴリ営業してくるイメージ。

でも、JTRECは中小の不動産業者ということもあって穏やかな印象でした。

中小ならではの戦略(お客さんを大事に・リスクをしっかり明示・押し売りはしない)なのかなと感じました。

もちろん、不動産業者・物件の良し悪しは自分の目で判断してくださいね!他人の意見を鵜呑みにするのは危険ですよ!

JTRECは、福岡の物件である点、リスクを明示してくれる点など、特徴が多い。

ぜひ、不動産面談を受ける1社に入れておきましょう(amazonギフト券もらえるし)

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  • 25歳以上70歳未満
  • ローン審査が通る人
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  • 世帯で初めての面談

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